55.第55章 什么不是“中国梦”(3)

由于全国房产不联网，没有人知道房产拥有的集中度究竟是什么情况。这其实并不是技术问题，而是利益集团刻意阻扰的结果，人们已经可以明显地感受到，机制纠错在房地产领域中频频失灵。

未来，全国不动产联网将是一个重大举措，这将是检验现行制度究竟能不能克制贪婪的试金石。

房价决定于流量而非存量。在一个100户的社区里，只要有1户卖房，它的成交价就决定了整个社区的房价。以美国为例，每年新建和现房的交易量仅为全部存量房产的3%～4%，即流量是存量的3%～4%。如果有50万幢房屋的新增量突然涌进市场，将明显影响1.3亿幢存量房产的价格。要是突然冒出500万幢新增量，美国的房价将顷刻崩盘。同理，2013年4月12日，华尔街仅以400吨黄金的集中抛售，就扭转了全世界17万吨黄金存量的价格预期。事实上，华尔街媒体对市场心理进行的地毯式轰炸，已经严重动摇了黄金市场的信心，0.3%的黄金存量以爆炸性的方式砸向市场，就足以导致价格崩溃。简单地说，影响价格的决定性因素是市场心理，媒体是影响心理的重要工具，突然而剧烈的集中抛售，可以形成排山倒海的价格压力，最终用极少的交易量获得极大的价格影响力。

20世纪50年代初，陈云在上海正是使用了这一策略，以纯市场的方式一举击败了盘踞上海数十年的投机势力。近年来，政府调控房价效果不佳的根源，就在于伏击战打成了遭遇战，速决战打成了持久战，歼灭战打成了消耗战，市场预期完全倒向了另一边，限购限贷等行政手段则加剧了房价看涨的预期。

房产税不仅是纠正财富分配不公的重要利器，也是财政可持续发展的必由之路。为了保护绝大多数普通人的利益，房产税对家庭第一套住房可以完全免征；第二套房可以象征性征收，如0.1%，这样就将90%以上的城市居民纳入了保护范围；第三套住房将按市场化的一般标准征收，如1%；而对于三套以上的纯投机住房则以倍增的税率惩罚性征收。

仅仅是宣称房产税推出，都将对房价造成震撼性效果，就像美联储玩弄QE退出的心理游戏一样。大多数购房人买的是预期，如果价格预期逆转，大量购买力将立刻消失，转为持币观望。更重要的是，拥有3套以上的“房姐”和“房叔”们面临灾难性的税率将会立刻将空置房产投入市场，这相当于“四·一二”黄金市场的再现，心理震撼与增量房产的压力同时迸发，房产供求矛盾将发生巨变。

如果房产税的推行迫使5%的空置房集中涌入市场，其价格摧毁力将不亚于一场8级地震；如果10%的空置房产海量入市，除了少数刚需人群敢于逆市而动之外，将吓退其余所有的潜在购买力；如果房产税最终逼出了20%以上的空置房产，5年以后的城市居民将感叹：“谁说房地产稳赚不赔？”其实，中国不存在房产绝对存量的严重不足，而是房产占有的严重不公，扭曲了供求关系。如果所有城市中的空置房全部住满居民，将为中国减少多少耕地占用、环境污染、能源消耗以及资源浪费？

只有当房地产行业吐出被无效占有的巨大经济资源，其他行业才能重新获得这些资源，才能发展和壮大，才能创造更多的就业机会，才能带来真正的经济繁荣。

房产税是挤出房产空置存量最有效，也是最经济的办法，持有成本的大幅提高，将立竿见影地改善住房供求矛盾和租房紧张的现象。它不需要大规模拆迁的巨额成本支出，也不需要占用一分一毫的耕地资源，其目的就是通过税收政策来调整财富分配的流向，重新平衡经济资源的配置。

很明显，当前，房地产市场不是平的，而是严重地扭曲着。正如同奥巴马不敢真正挑战美国医疗成本高昂的根源一样，房产税难产，或者调控力度不够，同样说明了制度纠错的失灵。

推行房产税的重大阻力之一，就是地方政府。高地价推动高房价，高房价刺激高地价，地方政府显然在土地收益中获得了最大的份额。房价下跌，地价上不去，地方财政就会出问题。近年来地方政府大手笔投资的诸多基础建设和城区改造，多是仰仗债务融资和银行贷款，卖地收入是支持地方负债的重要来源。

金融系统同样不愿意看到房价下跌，担心资产的土地抵押物出现贬值，建设贷款和按揭贷款的违约率上升，从而威胁资本金充足，影响盈利能力和股票价格。同时，房地产产业链的上下游还连接着数十个产业，金融系统在这些领域同样拥有大量利益，房地产不景气，金融系统在其他行业的资产质量也将受到严重冲击。

房地产商们赚钱在明处，又比较高调，理所当然地成为社会不满情绪的焦点，而隐藏在后面的一些地方政府和金融系统则闷声发大财，它们所形成的利益铁三角几乎坚不可摧。房价调控政策在铁三角面前屡屡师老兵疲、钝兵坚城，本是意料之中的事。

贪婪乃是人之天性，可疏而不可堵。房产税的有效推动需要瓦解利益铁三角，金融创新或可提供一些思路。

黑石集团搞的“房租抵押证券”，是以房租现金流为抵押所创造的债券化产品，性质类似以按揭贷款的现金流所支持的MBS债券，或以应收账款现金流为抵押的ABS债券。既然所有的现金流都可以证券化，那么房产税所产生的固定现金流同样可以证券化，这就是“房产税抵押证券”。

的确，世界上没有任何国家尝试过房产税证券化的方法，但尝试就是创新，特别是这种创新将有效地刺激地方政府推进房产税的积极性，对金融系统也是一个潜在的巨额收益来源。

如果6.5亿城市居民以四口之家平均下来，大致拥有1.6亿套住房，假如以每套房产价值100万元计算，则中国房产总价值将为160万亿元之巨（美国的房地产总价值约23万亿美元）。如果房产税平均税率0.5%，则房产税总收入将为每年8000亿，假如金融机构将未来10年的房产税打包成债券，那就是价值高达8万亿的金融资产，面对这样一个超级大饼，银行、券商和其他金融机构岂有不踊跃支持房产税的道理？

有时，以毒攻毒，以贪婪对冲贪婪，将比单纯遏制贪婪更为有效。

对于某些地方政府而言，卖地收入好比基本工资，而房产税抵押债券的收入将更像是奖金。当然，既然发奖金，基本工资就要下调，但总收入将有所增长。

具体来说，地方政府在拍卖地块时，将产生两项收入：一项是卖地收入，另一项则是未来土地上的商品房、商业地产等物业的房产税。金融体系的创新团队，可以帮助地方政府将该地块或其他地块上的房产税的未来现金流，进行预估、混合、分层、提炼，完成标准化债券产品的生产，然后找来评级公司进行评级，最后在金融市场中销售，所获融资列入地方政府预算，可以用于政府认为必要的一切开支。这将是一项以前不存在的额外收入，地方政府推动房产税的动力将会大增。目前，地方政府无权发行信用债，新债券可以帮助地方政府进行有抵押融资。

房产税抵押债券的本质是将地方政府未来5年、10年、15年或20年的房产税收入一次性打折变现，将未来打折收益转让给金融市场的投资人。当然，要获得这笔额外的奖金，地方政府需要在卖地收入上做出让步，比如地方以新债券融资2元，在卖地收入中就得吐出1元，这笔钱应该作为转移支付的专项基金，补贴失地农民或用于农业基础投资，可以由地方政府掌握，也可以由中央政府进行全国调配。

从资金流向上看，转移支付基金相当于金融市场上的有钱人和大量占有房产的业主，对三农事业进行补偿，增强农民的消费能力，平衡城乡的财富分配不均。

房产税不同于房租，租房可能空置而没有现金流，而房产永远有业主，谁持有谁纳税，现金流不会中断。因此，房产税抵押债券的质量天然优于黑石们的租金抵押债券。同时，房产税抵押债券还可以为金融市场中极度渴望安全和高收益的保险公司、养老基金、货币基金、银行理财等机构提供优质产品，使金融系统获得可观的利益。

更重要的是，土地收入是预算外收入，地方政府使用时缺乏透明度，监管也难以到位，投资效率必然有问题。而以房产税抵押债券的融资来部分置换土地收入，将扩大预算内收入的比例，提高资金使用效率，创造更多的财富。

房产税抵押债券将提供一个监管地方政府的有效机制，债券在金融市场中交易，它的价格每时每刻都在反映市场对地方政府项目的判断，金融分析师们恨不得跑到地产项目上，挨家挨户地调查销售比率、纳税情况、实际业主等信息，以评判债券价格的高低。地方政府在一个开发项目上的成功，将降低其他项目的融资成本，这将有效激发地方政府对开发项目的审慎态度，因为金融市场将时时刻刻对他们的政绩进行评分。一个在市场上被狂抛、价格暴跌的房产税债券，将充分曝光该项目失败的程度，官员们的压力非同小可。

让金融市场来监督地方政府，用债券价格来评估项目成败，这远比上级领导的管理要有效得多。

城镇化的关键是创造就业

中科院《2012中国新型城市化报告》的数据显示，中国的城市化率在2011年首次突破了50%的大关，达到51.3%，这是中国历史上城市化的最高纪录，这意味着中国城市的常住人口第一次超过农村人口。在这里，城镇常住人口把在城市生活半年以上的农业户籍的人口也统计在内。如果扣除了农业户籍的1.8亿农民工，中国实际的城市化率约35%。

很多人乐观地估计，中国每年城市人口比重上升1个百分点，就可以启动5万多亿的内需。如果未来城镇化率提高10个百分点，则可以启动50万亿内需，这相当于再造一个目前规模的GDP。

如果按照这一逻辑推演下去，中国成为发达国家就只需不断扩大城市规模，然后把农民迁到城里去住，GDP增长就有了，城市化率也高了，经济繁荣就自动实现了。这种思路与罗马帝国的都市化运动都犯了同样的毛病，城市化是经济繁荣的结果，而不是其原因。

人造的城市化是人们居住在城里，很多人将会变成城市的负担；而经济繁荣的城市化是大家都有工作，人人都是城市的贡献者。

中国的城市化必须提供上亿个就业机会，而且应该是带有社保和医保的全职就业岗位。没有工作就没有收入，也就不存在内需扩大的可能。现在已经生活在城市的1.8亿农民工所从事的工作，基本都是短期和临时性就业，如果折算成全职工作岗位，而且要带福利，有医保和社保，与城市居民保障大致相当，恐怕工作岗位的数量只能打对折，即城市在过去的30多年里总共为农民创造了9000万个城镇全职就业机会，平均每年约300万，这是中国经济高速发展的状态下对农业人口进行城镇化的大致规模。

如果2020年城市化率的目标是55%，那么在2020年之前的6年中，城市经济必须创造出1.5亿个全职岗位，才能将过去和未来的农民工转变为城市就业人口，平均下来每年需新增2600万个全职就业岗位，这是一个不可能完成的任务。

实际上，中国城镇每年新增就业机会只有1000万左右，而2012年城镇人口中有多达2500万人等待就业，其中大中专毕业生就占了一半，这意味着城市化率的目标将导致5个城市和农村的年青人去拼抢1个就业机会。

在中国就业的版图上，1100万个中小企业创造了75%的城镇就业，它们平均雇佣人数才13人，平均寿命仅2.5年，集团性企业也活不过7年～8年。2013年以来，破产、停业的中小企业的比例逐月上升，已逼近15%。中小企业非但没有获得应有的金融、税收和政策扶持，反而不断沦为大型企业转嫁风险的垃圾桶。大企业支付的账期越拖越长，承兑汇票比重越来越高，中小企业的应收账款达到了企业资产的一半以上，远高于国际上20%的平均水平。恶劣的生存环境使中小企业的创业成功率降到了1/40，远低于美国的1/7。

2020年城市化率能否达到55%，这并非是由政府所决定，也不该由政府来决定，而是由挣扎在死亡线上的1100万个中小企业所决定。制约城镇化的主要障碍不是城镇的办公楼和商品房不够多，而是能够负担房租和经营成本的中小企业生存日益艰难。没有就业机会的城镇化，无异于城市的贫民化和流民化。

城镇化的进度应以创造就业为前提，以稳定的工作机会逐步吸纳农业的过剩人口，这一过程可能需要持续30年甚至更长，才能使中国的城市化率真正达到50%的水平。一个13亿人口的大国实现工业化和城市化，这在世界历史上是没有先例的，也绝不是能够一步到位的，它的复杂性和艰巨性恐怕远远超出了人们的想象。

应该明确的是，在中国城市化的道路上，还必须考虑世界经济形势的变化，甚至可能出现急转直下的突变。在城市经济面向国际市场的领域，也许会遭遇到严重的逆流，城市就业机会甚至将大幅萎缩，1.8亿农民工有可能面临回流农村的局面。

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