“耍猴”选场地

潘石屹是六十代年人，出生在甘肃农村。在他童年的记忆中，惟一可以称得上是娱乐的活动就是看耍猴。那些耍猴的都是外地人，到了村里，先找到宽敞的交通要地，“堂堂堂”敲一通锣，等大家都聚拢过来后再开始耍猴，然后端着帽子绕场子收钱。这是中国最老套、最简单的作营生的方式，但正好是这最朴实的程序在日后的事业发展中给了潘石屹最好的启示。曾经有人说过，房地产项目最重要的第一是位置，第二是位置，第三还是位置。潘石屹觉得房地产项目成功的最重要因素没那么多，或者说没那么少，应该有两个：第一是位置，第二是时机。位置固然重要，如果时机不恰当，同样会导致整个项目开发不成功。要么周边环境成熟遥遥无期导致项目售价难以攀升；要么周边行情过于火爆导致开发成本过高。也就是说，空间和时间是相互依存的。空间意义上的位置其实指的是一块具体土地在时间意义上的发展现状和前景。作为商人，就像股市中的炒家一样，从低点进入，从高点退出，赚取最大差额利润就是成功。北京CBD这两年突然成了黄金地段，房屋售价都在万元以上；但潘石屹的现代城和建外SOHO利润额却是最高的。原因非常简单：潘石屹的这两块地早在1993年就到手了，而周边其它项目却是这两年才拿到的土地，有个别炒得火热的项目到2003年底还没有办理完土地使用权的相关手续。可以说，隔着一条规划红线，潘石屹的土地比邻居低好几倍。成本高不光营销利润低，在市场“跳水”的时候想跑都跑不掉。因为市场风云难测，万一有一天大盘崩溃，土地成本低的项目即使低价抛售仍能获得一定的利润，而土地成本高的项目稍微降价就要赔本。不要说二环以内，就是现代城对面金地国际公寓旁边几栋老楼下面的土地到现在也少有人敢问津，原因就是光拆迁费就够最有实力的发展商好好琢磨一阵子的。作为房地产发展商，潘石屹最经常研究的就是北京的地图，后来还在车上装了一部GPS卫星定位系统。不仅如此，他还经常开车在北京各个城区的大街小巷转悠，研究北京城市的特征和发展动向。前些年，在北京做事不光需要商业头脑，还需要有背景。潘石屹来自甘肃农村，第一没背景，第二还不愿意通过歪门邪道去挣钱。二环以内开发和保护的关系不好拿捏，拆迁起来也相当困难，因此他认为北京的二环以内是他的“禁区”，从来不考虑。潘石屹经过研究发现，解放前几百年的北京是沿中轴线南北方向发展的，从鼓楼到紫禁城一直到崇文门，沿着这条线有许多著名建筑、繁华商场和重点居民区。这是因为古代皇上坐北朝南，皇上和朝廷官员的轿子也在南北方向上行进，老百姓对宫廷的行动充满神秘感，在这条线上居住经商就成了必然。解放以后，这个轿杆横过来了，长安街成了北京的政治、经济、文化中心线，北京城市的发展也沿着这条线展开。许多宾馆、饭店、写字楼、使馆都在这条中心线的两侧。但是到底是选择东边还是西边去开发项目呢？潘石屹曾听人说西方有人通过卫星从太空拍下来一张全球晚上的灯光亮度图判断各地的经济状况，最明显的就是朝鲜半岛，三八线以南灯火通明，三八线以北却除了平壤等几个大城市外一片漆黑。受这件事的启发，潘石屹决定晚上开着车亲自去看看北京城的灯火情况。结果非常明显：以紫禁城为中心的西边城区白天车水马龙，人来人往，晚上下班以后却黑灯瞎火，少有人迹。再转到东边却灯火辉煌，人声鼎沸。这样，潘石屹在做完万通新世界广场之后就铁了心地去东边发展。1993年，国务院批准了北京市总体规划：在国贸周围的4平方公里范围内建设北京的中央商务区CBD。这个CBD就像巴黎的拉德芳斯、东京的新宿一样，就是北京最现代化、最有人气、经济最发达的地区。与此同时，潘石屹也通过其它渠道得知北京地铁一号线将从大北窑沿长安街延长线向东延伸，这对他无疑是一个利好消息。因为他曾经跟香港太古城的老板在谈起太古城的时候了解到，太古城的成功很大程度上取决于其地铁概念。该项目因为在建设当中受到地铁规划利好因素的影响，到做完项目价格翻了五番。综合所有因素，潘石屹看中了两块地：位于国贸正对面的第一机床厂和位于稍东一点大望路口的北京红星二锅头酒厂。当时的三环路和国贸就是北京城市的东部边界，大望路一带就是北京市区和通县之间的城乡结合部，312、322和来往于通县和市区之间的小公共总站就在这里，整个现状非常混乱。当时红星二锅头酒厂这块地本身的状况也不怎么乐观。酒厂每周两次出酒糟，强烈的酒糟味道在三环以里都能闻得到。至于厂区内部就更是脏乱差了，挖地三尺土都是臭的，下雨天就更是污水横流泥泞满地。据后来潘石屹在文章中描述，他自己下定决心拿下这块地后又派了两个助理去看现场。回来后其中一个人说：“潘总，这项目你别做了，地方糟透了。”另一个语气委婉，但结论却与第一个人完全相同。为了找到支持者，潘石屹拉着夫人张欣一起又去看了一趟。那一天下着雨，地面上全是烂泥，空气中弥漫着腐烂酒糟的恶臭。张欣捂着鼻子说：“这地方真不行，别做了。”但在项目的决策上，潘石屹从来都是说一不二。这样，就有了现代城。