第13章 打楼盘资料
作为沉浸在二手房销售行业多年的“老经纪人”，乔阳坚定的认为，没有搞不定的业主，没有砍不动的房价，唯一需要的便是业务员本人长期付出的真诚和耐心。
就拿刚刚发生的事情来讲，单看了房子，简单的交谈了几句，就想要去当场砍价，问其心内底价，这无疑是最愚蠢的！至少，在了解房源信息和业主卖房原因方面，乔阳才是最为清楚之人，而杨旭知道的只是表面罢了。
毕竟，一个业主想要卖房，并且还容忍了经纪人去拍照实勘，这在很大程度上来说，已然算得上是默认的诚心出售业主了，既如此，报出来的价格，怎会不能商谈？
而当面所说的“死价”，也只是想要将自己的心理预期放大，多赚一笔钱罢了。
据乔阳旁击侧敲出来的章姐卖房初衷，便是要与自己的老公到北方去定居，全因公司调动，怕是今后也不会在江林市这边上班，类似这样的突发情况，将名下房产出售，则属于“急售”一类。
是急售，也就预示着，价格上面的浮动会相对来讲比较大一些。不然，拖的时间越久，业主本人想要极快的从江林市离开也非易事，否则，就得多次从北方飞回江林市，处理房子出售的事宜。既麻烦又白白的浪费精力，不如趁着时间尚足，一次性的将所有事情处理完，好安心的去北方生活。
房产交易，如今已经走入了正规化，如这样的二手房交易，都是通过中介公司，签约三方合同，下定金，首付。紧接着便是给房子做网签，给客户做面签。经过了评估公司的估值，开始在银行申请贷款购房。最后，双方对产权进行过户，变更产权人。
一系列的流程之中，签约合同之时，大多情况的客户都是需要业主本人以及共享房产人（即业主的另一半），均到场签字。当然，这也是为了出于安全着想，实际上，在签约合同之际，出面一方即可。也具备完整的法律效益。
其次，就是面签和过户之时，必须业主夫妻双方都到场，方能顺利的完成该有的流程手续。不过，目前的二手房交易过户这一块儿，放的比较宽松一些，只要业主本人（即产权署名人）到场便行。
从签约合同到完成过户（产权有按揭的情况下），大约在1个半月（商业贷款）到2个半月（公积金贷款，组合贷款）之内会完成全部的手续。
要是依照章姐报出来的价格去出售，怕是短期之内，难有客户会看现房，更不用提什么诚心购买的情况了。不过，结合章姐卖房的实际情况，倒不是很难出售。谁让这所谓的“天价400万”，有些“虚价”的成分在内呢！
……
回到心语花园店之内，乔阳便率先将勘察了的这套鹭江新城的房子发到了安居客和58网络上，并且，都精选推广了。如此，才安心的退出端口，开始继续拿出楼盘资料扫房源了。
“先生，您好，我这边是志远不动产的，有客户想要在您这个小区购买一套2居室的房子，只要在市场行情内，就立刻会下意向金，不知道您的房子目前有没有想要出售的打算呢？”
“暂时不考虑出售？那您有没有打算出租呢？我这边也可以帮您找找客户？”
“没关系，等您跟家人商量好，有出租或是出售的打算，可以联系我。我是志远不动产乔阳，您称呼我小乔就行。待会儿我给您发个信息，您存下，有结果可以联系我，要是您身边的朋友亲戚有这方面的打算，也可以联系我，不好意思打扰您了，祝您生活愉快，再见！”
“先生，您好，我这边是志远不动产的，有客户……”
“女士，您好，我这边是志远不动产的，有客户想要在您这个小区购买一套3居室带装修的房子，只要在市场行情内，就立刻会下意向金，不知道您的房子目前有没有想要出售的打算呢？”
“出租了？这个没关系，客户这边购买房子，也是为了小孩子上学，需要将户口迁过来，只要您有出售的打算，短期内，业主这边不会入住进来，依旧会延续您之前租客的租期。”
“不卖？一直租下去？那冒昧问下，现在的这个租客的租期到什么时候？要是他不续租的话，我这边到时候也可以帮您找找租客。”
“年底啊！时间尚早。没关系，到了那会儿我再提前联系您，打扰您了，祝您生活愉快，再见！”
“先生，您好，我这边是志远……”
“……”
开发房源，最直接有效的方法就是反复的拨打各个小区的楼盘资料。这也是身为一个二手房销售人员最为基本该去做的事情。但为何有的业务员打同一份楼盘资料，获得的房源会很多，有的，几乎没有呢？这中间就牵扯到了一个话术的问题在内！
话术，这在二手房销售行业，是非常重要的一个“学问”。盖因随时随地都要用到，常见，而不易掌握。
就拿打楼盘资料来说，在拨打电话前，肯定要事先了解这个小区的出租，出售行情在什么价位，熟悉小区共有多少栋住宅楼，开发商是哪一家，物业办在小区的哪个位置，物业费是多少钱？水电，燃气怎么收费？户型有哪一些？一栋楼，几个单元，几户，总高多少层？小区周边的配套有哪些？可以上什么学校，有没有公交车，地铁等等。
除了这些基本的信息之外，尚需要一个安静的环境，如此才能听清楚对方说了些什么？更要将纸笔准备好，随时将房源的一些情况记录下来，防止记不清楚，还需要重新再询问一下。到了那个时候，给业主留下来的印象就要差上一些，让其认为不敬业！
而在拨打电话询问当中，从始至终都要保持礼貌，注意说话的语气，言辞，要有耐心，平和一些。
运用话术，不能直接这般开门见山的问：“您好，我是中介公司的，想要问下您这边的房子有没有出租或是出售的打算？”
这样的开口，除了急售，或是已经稳定在售的房源之外，大多都会听到对方的“托词”以及“不耐烦”。毕竟，这样类似房产中介的电话，每个业主都能够接到无数，何必去每每回答？
而如乔阳般，直接说出：“我这边有个要购买这边房子的客户，只要价格合理，就能马上下定！”
这样的话术，才是上佳的该推广的询问方式。
一来，是给业主个心理准备，我手中有个准客户求购房子。二来，就是价格合理，便能够下定，不是砍价来的。
只要有想要出售（出租）房子的业主，就会耐下性子来多问几句，这般下来，打下房源的可能性就变得很高，甚至于还会意外的打出来不卖，不租，反而要再求购一套的“客户”。