财务模型里的外滩
■财务模型里的外滩
当然还有四，还有五，越深入，越有意思……
一切的变动源于华年主动去找了次Miss周。事情还是发生在两个月前，在郭沈鹏被开除的前几天。Miss周看着华年摆在桌子的会计证和金融师证的时候，眼睛也并没有抬一下。
“这些我倒是没考过。”Miss周说。
“我大学专业和金融没有关系，就想着考个证书加强下专业。”华年早已经学会在Miss周面前厚脸皮。
“也是，你的学历本来是绝对不可能进这行的。”Miss周说。
要说这个时候心没有刺痛是骗人的，只是这句话，在这里不是她一个人提醒华年，战略投资部的另外几个人，他们每个人都在用他们不同的方式提醒她，仿佛对她露出一丝接纳的意思，便会让这个精英联盟崩塌。
“晚上一起吃饭。”Miss周说。
华年愣了一下。
“穿好看点。”Miss周嘱咐。
这难道是要带我去什么大晚宴，见什么大世面？华年一边激动一边点头，脑子里过的都是乐宝平时说的话。
外滩，罗斯福会所顶楼。这是栋极其风姿绰约的楼，历史和它外貌一样久远。公布于众人前的那些故事当然是粉饰以后的，再动人，也不是原貌。只是是不是原貌又有什么关系？看着美丽，就好。
华年以为Miss周让她穿漂亮点，还有其他客人，没想到就她们俩。
华年现在想来那个场面也还是动人的。映着上海外滩的辉煌灯光，两位华服美衫的女子相对而坐。人生有时候需要仪式感，这也是Miss周教华年的。
“我不喜欢来这里吃饭。”Miss周一边说一边拿刀叉翻动她盘子的牛排，“这里的牛排又硬又难嚼。”
这么贵的食物，原来也可以被挑剔的，华年心里一阵畅快。
晚饭后，Miss周带着华年漫步到阳台。阳台直面着繁荣的外滩。
“只是因为这佐餐的风景，所以大家都给这难吃的饭食几分薄面。”Miss周说。
华年点点头，“有人互相给面子，也算好事。”
“怎么这么老成？这么年轻，说话却有股沧桑味，小心没男人要。”Miss周笑起来。
华年实在吃惊，这Miss周今天是怎么了，这突然如沐春风地和她开起玩笑了，她不免有些坐立难安。
Miss周说：“我听乐宝说，你刚来上海那会儿和她信誓旦旦，说你要买下对面一栋楼。”
华年心里一动，连忙说：“那时候不懂事，闹笑话。”
Miss周盯着华年看了许久，再说话时笑容已经隐去，她拿着手指往对面一指：“到现在为止，这堆赔钱货，原来在你眼里，还这么有价值？”
华年虽然有准备，却还是被Miss周突如其来的严厉一惊，琢磨半天不知道Miss周这话的用意。
Miss周已经继续说：“最简单的一笔账，你来算算对面那栋楼一年的收益率。”
Miss周手指的是一栋举国皆知的著名五星级酒店，名流明星们趋之若鹜，天天有办不完的晚宴，日日有更高规格的酒会。
华年低头在心里合计了一下回答：“五星级酒店按行业内一般标准，装修费平均100万每间房，十五年需重新装修，折旧费摊算为每房每天200元，人工易耗品等变动成本每天每个房间200元，酒店管理公司收取10%的管理费，平均70%的入住率，再有旅行社包房商团队批发价的价格干预，对外售价平均每晚约可以做到1500元，按照这里的商业地产目前约每平米10万元的售价，算下来，年回报率3%。”
说到这里，华年已经是心惊，在Miss周问她这个问题之前，她为什么没有去想这些看起来这样辉煌的曾经被她设定为奋斗目标的外滩商业群楼，在财务模型里会如此不堪一击。
“会做财务模型了？”Miss周点点头，“五星级酒店3%年回报率，那一片片办公楼稍微好点，一般做到5%回报率，比起经济酒店，OM入住率经常达到107%到108%的，利润和品牌溢价效应相差太远了。就算靠关系陪酒陪笑费尽心思拿地造住宅楼，如果不是这十年正好是中国的地产红利期，这些楼难道不是已经沦为赔钱货？可哪怕就是有地产红利，十年也不过十倍二十倍。”
听到这里华年眼睛已经闪闪发亮。高不可攀的地产行业在Miss周这样的风险投资人眼里居然一文不值。
“还有比房地产更赚钱的？”这次华年是明知故问。
Miss周指着对面比华年眼睛还闪亮的楼说，“那楼里第十五层是我五年前投的一家公司，做新媒体的，我两千美金购得10%股份，去年年底公司A股上市，获利30倍退出。那边的二十楼是我七年前投的一家公司，做网络文学的，我五千美金拿下20%股份，两年前被上市公司收购，获利50倍退出。还有那，那，那，都有我投的公司，不论出身，不靠关系，不用陪酒陪笑，只靠这里，”Miss周顿了一下，指着自己的脑袋说，“风险投资这个行业只比这里。”
“比智商？”华年不由自主地问。
Miss周摇摇头，“这里难道只有智商？能做这个行业的人，智商只是基础，果断、耐心、细致，学习力可以算加分项，当然不能缺的还有谨慎和野心，但这些都没有一个特质重要，这个特质许多人天生就有，许多人可以后天培养。”
“是什么？”华年忍不住问。
“这些是当年带我入门的老师告诉我的，现在我转告你。做一名好的风险投资人最重要的特质是嗅得到钱的味道。”Miss周看着华年说，“一万个普通职场精英里只有一个人可以做风险投资，光翼正好一万名员工，我想总有一个人可以做。”
“所以你当时决定内部招聘？”华年问。
Miss周摇头：“要不是公司内部政治的压力，战略投资部实在需要这样一场戏，这种吃力不讨好的事情我是绝对不会做的，这违背风险投资人第一原则——效率。”Miss周说到这里突然一顿，问华年，“所以，你真觉得对面那些楼只能赚小钱？”
华年愣住，Miss周这支回马枪真杀得她措手不及。
Miss周这次终于放过华年，没让她在沉默里尴尬太久，就继续说：“你知道四季酒店的持有人现在是谁？比尔·盖茨和阿拉伯王储。有些东西即使不是最赚钱的，却可以变成收藏品，而收藏品的定价就是另外一套规律了，这是一。二，每个商业地产国家都有住宅用地配给，换句话说，你造多少五星级酒店百货公司，国家配给你多少住宅用地，住宅用地过去十年的收益率何止十倍二十倍？商业地产还可以在银行做抵押贷款，贷出来的钱可以用来开发住宅用地或其他用途，这是三，”Miss周脸上闪过一丝暧昧不明的表情，“当然还有四，还有五，越深入，越有意思。”
华年彻底服了气，总以为自己算能举一反三的，却原来不过还是只井中蛙，风险投资，这条路艰涩而又漫长，在这次对话后，华年深深地懂得了这个道理。
“轻易被人说服是投资人大忌，”Miss眼神一挑，“你现在还是觉得自己可以做名风险投资人？”
华年刚刚正好又一次被轻易说服。她一时不知如何回答。野心灼烧着她，可谨慎警告她，你需要审视自己，你的确还不够资格，第一次想得这样通透，华年反而平静了下来。
华年摇摇头，“我愿意做个助理学习。”
“谁有空教你？”Miss周笑了。
华年实在尴尬，不知道该回答什么。Miss周朝她举起倒满苏打水的杯子。Miss周从不饮酒，吃饭前，她就已经说明。
“郭沈鹏走了，你知道？”Miss周问。
华年老实点头。
“回家收邮件，他留下个案子，你可以试着去跟跟看。”Miss周说。
郭沈鹏的手指轻动不小心发出的一封轻佻邮件，却成了华年最大的契机。华年猝不及防。
她甚至来不及享受这突然来的好运，连和乐宝、于成龙庆祝的时间都没有，就一头扎进了这个案子里。
这个案子就是华年身上那股人人嫌弃的猪骚味的由来，郭沈鹏留下的是一个养猪场的收购案。
第一次独立去看的收购案，就这么重口味，华年摩拳擦掌。