第三部 鏖战私企 045 拿地风波

一个项目，从头做到尾，无论你的产品力如何，施工质量怎样，评判项目成功的决定性因素，只有一个，就是销售情况，所谓一美遮百丑，大概就是这么个意思。

你项目做的再差，只要这个项目卖的好，那就是一个好项目；你项目做的再好，房子卖不动，就会演变出无数个千奇百怪的问题。

这些问题涉及到方方面面，营销定位失误，产品设计不合理，工程质量有问题，成本存在偏差，招采定单位能力太差，各种各样的问题背后，是不同部门对于项目销售结果不如意的相互推诿与扯皮。

而决定一个项目最终成败的最主要因素，在前期有两个，一个是上下波动的市场行情，你的点子踩对了，赶上了一波市场行情，那房子自然好卖，营销的日子也必然好过。而另外一个因素，就是在拿地前期的研判，也就是考验开发商的眼光决策与专业度的时候了。

我们在这里，单以王尘的视角，王尘的专业，来看一看那些年，芯郭集团在拿地前端犯下的错误，吃过的亏，给同行以警醒。

在前面，我们说过，对于地产设计而言，要对两个东西心存敬畏之心，一个是指标数据，一个是日照测算，这两个，任何一个发生了问题，对于一个快速开发的项目前端，都是致命的。比方说，前文提到的中食集团获取的项目，日照发生了问题，建筑密度发生了问题，我们在介绍这些事情的时候，只是轻描淡写的描述了如何公关，如何解决，看起来并不是那么的难，但是，在实操过程中，解决每一个问题，都是能够让当局者退一层皮的，个中艰辛苦楚，也只有当局者能清楚了。

二零一七年，芯郭集团进军盐都，第一块地的拿地方案，就是王尘操刀，后来这块地也如愿获取，但是，项目的获取并没有给王尘带来一丝喜悦，反而是后续一系列的狗血剧情，给王尘后来的职业生涯敲响了足够的警钟。

开发商在拿地之前，会充分的调研地块内外的不利条件，盐都这块地，内外各有一个致命问题，对内，规划要求红线退让21米需要给政府无偿做市政绿化带，不能做建筑，这就极限的压低了土地使用强度，很大可能导致地块容积率做不足。对外，在地块南侧，有一个烂尾的住宅小区以及所配建的还未开发的超高层写字楼，对项目的日照造成了很大的影响。

在方案初排之后，地块的容积率果然折损很大，王尘与投资部的刘军商量，要想地块能够把容积率做足，两个前提条件需要解决，第一，配建的二十一米进深的绿化带里面，需要放置配电房，这样小区里可以多放两栋楼；第二，南侧烂尾还没有建设的超高层，不能考虑其日照的影响，这两个点，需要你们跟地方政府确认清楚。

第二天，刘军给王尘反馈道：“配电房可以先放在绿化带里面，政府同意”，后来，又反馈道：“南侧超高层，暂不用考虑日照，因为住宅都已经烂尾，开发商老板已经跑路，超高层办公肯定无法建设。”

这时候的王尘，也算得上是久经沙场，对于投资人员见地就眼红的想法，也了然于心。为了自我保护，把刘军给的绿化带里可以放配电房的信息，以邮件的形式抄送给了各个端口，但是，第二次反馈的超高层信息，却没有发送邮件，这就为后来的扯皮，埋下了伏笔。

一个月以后，项目成功获取，在外部规划报批的时候，前期投资反馈的两个信息，政府全部不认，这直接让项目折损五千多平方容积率，差不多七千万的货值。

问题有了，又是无法解决的死结，投资的人就退到了后面，想着把设计推到前面顶缸。当王尘反馈说日照不用考虑，是投资刘军给的消息时，再去问刘军，给的回答是：“我记不清了！”

好在影响项目决策的第二个因素，有邮件备份，就算是死，也有个垫背的。

那段时间，芯郭集团姑苏公司的设计与投资剑拔弩张，如果这个事情处理不好，不用说王尘，就算当时的设计总，徐如海也是要被问责下课的。

此时此刻的王尘，心里只有一个想法，如果公司真的要问责起设计来，王尘会以自己的名义，给所有高层发一份邮件，承认是自己失误，之前对徐如海隐瞒汇报等等等等各种说辞，目的只有一个，哪怕自己被干掉，也不能因为这个事情牵连到对自己颇为看重的老领导，老大哥。

再后来，因为这块地分为大小地块，公司先进行了没有问题的大地块开发，把小地块的问题暂时搁置，后来又请了各种各样的单位投标，想办法，容积率最终大差不差的保住了，这个事情也就慢慢的混过去了。

这是一件因为前期日照原因，导致的问题。后来，还有好几块地，都出现了前期研判时，对周边现状的日照考虑不周的情况，或是项目层数变动，或是户型调整，或是楼栋移位，最终也都算是平了过去，但是，对项目开发阶段的影响，还是有的。

从这一个事情，王尘在后来的拿地过程中，总结了两点，第一，无论投资催的有多着急，项目前端的信息，周边地块的现状，一定要摸清楚，才能开始方案设计，不然，恶劣的后果，是谁都无法承担的；第二，对于日照这一块的敬畏之心，要时刻保有，前期你轻敌大意，后期的苦果自然要自己买单。

当然，在人情世故方面，工作是工作，人心是人心，平时可以嘻嘻哈哈，相互尊重，防人之心却是不可无的。

受到的迫害越多，抗压的能力越强，对于人心的掌控与预判，自然也是越强的！