第三部 鏖战私企 045 拿地风波

第三部 鏖战私企 045 拿地风波

一个项目,从头做到尾,无论你的产品力如何,施工质量怎样,评判项目成功的决定性因素,只有一个,就是销售情况,所谓一美遮百丑,大概就是这么个意思。

你项目做的再差,只要这个项目卖的好,那就是一个好项目;你项目做的再好,房子卖不动,就会演变出无数个千奇百怪的问题。

这些问题涉及到方方面面,营销定位失误,产品设计不合理,工程质量有问题,成本存在偏差,招采定单位能力太差,各种各样的问题背后,是不同部门对于项目销售结果不如意的相互推诿与扯皮。

而决定一个项目最终成败的最主要因素,在前期有两个,一个是上下波动的市场行情,你的点子踩对了,赶上了一波市场行情,那房子自然好卖,营销的日子也必然好过。而另外一个因素,就是在拿地前期的研判,也就是考验开发商的眼光决策与专业度的时候了。

我们在这里,单以王尘的视角,王尘的专业,来看一看那些年,芯郭集团在拿地前端犯下的错误,吃过的亏,给同行以警醒。

在前面,我们说过,对于地产设计而言,要对两个东西心存敬畏之心,一个是指标数据,一个是日照测算,这两个,任何一个发生了问题,对于一个快速开发的项目前端,都是致命的。比方说,前文提到的中食集团获取的项目,日照发生了问题,建筑密度发生了问题,我们在介绍这些事情的时候,只是轻描淡写的描述了如何公关,如何解决,看起来并不是那么的难,但是,在实操过程中,解决每一个问题,都是能够让当局者退一层皮的,个中艰辛苦楚,也只有当局者能清楚了。

二零一七年,芯郭集团进军盐都,第一块地的拿地方案,就是王尘操刀,后来这块地也如愿获取,但是,项目的获取并没有给王尘带来一丝喜悦,反而是后续一系列的狗血剧情,给王尘后来的职业生涯敲响了足够的警钟。

开发商在拿地之前,会充分的调研地块内外的不利条件,盐都这块地,内外各有一个致命问题,对内,规划要求红线退让21米需要给政府无偿做市政绿化带,不能做建筑,这就极限的压低了土地使用强度,很大可能导致地块容积率做不足。对外,在地块南侧,有一个烂尾的住宅小区以及所配建的还未开发的超高层写字楼,对项目的日照造成了很大的影响。

在方案初排之后,地块的容积率果然折损很大,王尘与投资部的刘军商量,要想地块能够把容积率做足,两个前提条件需要解决,第一,配建的二十一米进深的绿化带里面,需要放置配电房,这样小区里可以多放两栋楼;第二,南侧烂尾还没有建设的超高层,不能考虑其日照的影响,这两个点,需要你们跟地方政府确认清楚。

第二天,刘军给王尘反馈道:“配电房可以先放在绿化带里面,政府同意”,后来,又反馈道:“南侧超高层,暂不用考虑日照,因为住宅都已经烂尾,开发商老板已经跑路,超高层办公肯定无法建设。”

这时候的王尘,也算得上是久经沙场,对于投资人员见地就眼红的想法,也了然于心。为了自我保护,把刘军给的绿化带里可以放配电房的信息,以邮件的形式抄送给了各个端口,但是,第二次反馈的超高层信息,却没有发送邮件,这就为后来的扯皮,埋下了伏笔。

一个月以后,项目成功获取,在外部规划报批的时候,前期投资反馈的两个信息,政府全部不认,这直接让项目折损五千多平方容积率,差不多七千万的货值。

问题有了,又是无法解决的死结,投资的人就退到了后面,想着把设计推到前面顶缸。当王尘反馈说日照不用考虑,是投资刘军给的消息时,再去问刘军,给的回答是:“我记不清了!”

好在影响项目决策的第二个因素,有邮件备份,就算是死,也有个垫背的。

那段时间,芯郭集团姑苏公司的设计与投资剑拔弩张,如果这个事情处理不好,不用说王尘,就算当时的设计总,徐如海也是要被问责下课的。

此时此刻的王尘,心里只有一个想法,如果公司真的要问责起设计来,王尘会以自己的名义,给所有高层发一份邮件,承认是自己失误,之前对徐如海隐瞒汇报等等等等各种说辞,目的只有一个,哪怕自己被干掉,也不能因为这个事情牵连到对自己颇为看重的老领导,老大哥。

再后来,因为这块地分为大小地块,公司先进行了没有问题的大地块开发,把小地块的问题暂时搁置,后来又请了各种各样的单位投标,想办法,容积率最终大差不差的保住了,这个事情也就慢慢的混过去了。

这是一件因为前期日照原因,导致的问题。后来,还有好几块地,都出现了前期研判时,对周边现状的日照考虑不周的情况,或是项目层数变动,或是户型调整,或是楼栋移位,最终也都算是平了过去,但是,对项目开发阶段的影响,还是有的。

从这一个事情,王尘在后来的拿地过程中,总结了两点,第一,无论投资催的有多着急,项目前端的信息,周边地块的现状,一定要摸清楚,才能开始方案设计,不然,恶劣的后果,是谁都无法承担的;第二,对于日照这一块的敬畏之心,要时刻保有,前期你轻敌大意,后期的苦果自然要自己买单。

当然,在人情世故方面,工作是工作,人心是人心,平时可以嘻嘻哈哈,相互尊重,防人之心却是不可无的。

受到的迫害越多,抗压的能力越强,对于人心的掌控与预判,自然也是越强的!

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地产一十年

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