6.总论：中华民族又处在一个十字路口中间（6）

五、土地和住宅体制潜在的巨大风险

目前土地和居住体制对人口流动和城市化景观的不利影响，是潜在的巨大社会风险。***经济展中城市化的过程，总是与人们的土地、居住、流动密切相关。人们从农村向城市流动和迁移，是不是从居住上离开故土，原来的土地和院落怎么办？到城市后是暂时租住，还是长久居留？在整个城市化过程中，土地资源如何调整和在城市与乡村之间进行再分配，等等。本书第六章用了近6万字的篇幅讨论城市化过程中的土地和住房问题。

阻碍农民进城的最大障碍，是在城市固定居住的支付能力和成本高低。实际上，从经济学角度分析，人口的城市化过程，有一个人口从农村退出和向城市进入的过程，其退出和进入，必然地涉及财产、置换、交易等制度和行为，并且，退出的成本收益和进入居住的能力与成本，是人口最终能不能完全城市化的关键因素。大部分学者以为户籍制度和就业体制是农民进城的障碍。我觉得值得探讨。实际上，就业自从取消劳务证和对农民工就业繁多收费，加上企业招工是一种市场行为，已经不存在体制上的进入障碍；而临时居住证制度的实行，许多农民工可以在城市长久合法居住，居留也不存在法律上严厉的障碍。影响农民永久迁移进城的，实际是退出农村的损失较大，以及进入城市长久居住的支付能力低和成本高。

中国的土地制度问题较多，综合起来看，主要是：（1）主要是农民承包土地与集体所有土地之间产权和利益不清；（2）政府征用城郊和农村集体土地为国有土地，没有按照不同所有制之间等价交换的原则，因此，给集体和农民的补偿太低；（3）农村土地曾经承包期的时间较短，以及不确定性，加上城市出让期限的较短，不利于土地产权的稳定性，并且，住宅等其土地使用期到期后，其是否再需出让并交一次出让金，成为土地所有者与土地使用者之间的一道难题；（4）由于农民无权自行处置级差地租较高的承包土地，包括宅基地，而大片农田和山区边远地区的宅地，退出复垦，国家也无补偿，无法变现换取城市住宅，他向城市流动的退出损失太大，实际上形成了城市化中农村人口的退出障碍；（5）农村建设用地、宅基地、耕地，都不能进行抵押贷款，也不能入股，交易也受到限制，因此，土地不能作为资产来为农民获得利益，使中国农民与韩国和中国台湾地区农民相比，少了一个重要的能增加收入和能致富的渠道；（6）土地资源分配和管理方面，由于从县到中央，国家太大，层级太多，土地按照市场机制进行资源配置，与土地的集中中央管理和分配之间，存在着较多的矛盾；而城乡规划由住房与城乡建设部系统进行，土地利用规划又由国土资源部系统来管理，实际上就可能形成掣肘。结果，管理成本高，管理难度大，管理的效果也不理想。

我们看到，农民没有得到城市化和工业化在土地重新分配中带来的利益。在不合理的集体土地被国有征用的体制下，农村和城郊的土地财富转化为了城市化和工业化中的电站、供城市淡水的水库、高速公路、城市住宅、办公楼和培训中心、商业金融大厦、工厂等巨额的实体财富，政府和开商也在土地的征用和开中赚得了暴利，村民世世代代守着其赖以生存的土地在被征用后，却形成了数千万之规模的失地、失业和失保农民；绝大部分当事农民没有因征地而致富，却因建设征地而致贫。有人戏但切中要害：“这样的土地产权和征用制度，将中国许多城市建成了欧洲，而使农村凋敝落魄成了非洲。”

将农民受损的话题先放在一边，我们来看居住成本的日益快速升高，对中国城市化的严重影响和其给未来社会稳定积累的巨大风险。2008年，中国城镇居民平均房价收入比为7。4，2009年上升到8。3，而全国进城农民夫妻二人房价收入比，2007年平均为16。52，农民三口人房价收入比为25。53，2009年估计分别上升到了22。08和29。44。从国外许多国家看，居民房价收入比一般在3~6，超过7就被认为较高了，而且他们居民收入之间的差距较小。我们从城市居民7等分收入看，实际上60%的居民已经无力购买住房，加上进城有购买住房意愿但实际无支付能力的农民，85%以上需要住房的居民没有购买能力。这实际上会形成和积累非常严重的社会问题。