第510章 另一个保尔森

陈啸把面前那份摊开的简历合上，推到桌角。尼尔注意到他的动作，身体微微绷紧了一些。

“卡什卡利先生，那我们就直接开始。”陈啸声音平稳的开口道，“首先我想听听你对目前美国房地产市场的看法。随便说说，不用拘束。”

尼尔听完陈啸的问题，悬着的心跳总算放下来一些，在被调到不良资产处理小组无所事事这段的时间，房地产就是他狠心钻研的一个方向。

他有一种感觉，房地产会成为未来几年美国金融的最中心。

“陈先生，那我就简单说一下我的看法。我觉得目前美国房地产市场正处于一个非常特殊的周期节点上。从1995年到2001年，全美平均房价累计上涨了将近百分之五十，但年化涨幅并不算夸张，大概在百分之六左右。这个涨幅在过去六年里一直很稳定，没有出现1990年代初加州那种暴涨暴跌的迹象。”

“但从去年下半年开始，有几个数据开始出现异常。首先是新房开工量。去年全美新房开工量突破了一百六十万套，同比增长超过百分之六，这是1990年以来的最高水平。其次是房屋库存。现房库存已经降到了不到四个月的水平，这个数字在正常情况下应该在六到八个月之间。库存降到这个程度，说明需求正在吃掉供应，而且吃得很凶。”

说着说着，他的语速开始不自觉的加快：“我觉得推动这轮房地产热潮的核心因素有三。第一，利率。格林斯潘从去年年初开始连续降息十一次，把联邦基金利率从6.5%一路砍到了现在的1.75%。这意味着三十年固定利率抵押贷款的利率已经跌破了百分之六，是四十年来最低。资金成本低到什么程度？低到一个年收入四万美元的家庭，现在也能负担得起二十万美元的房贷月供。”

“第二，股市。纳斯达克从五千点跌到两千点以下，整个科技板块蒸发了超过五万亿美元的市值。那些在2000年初把全部身家押在.com股票上的散户，现在正在从股市里割肉出来，把剩下的钱投进一个他们看得见摸得着的资产——房子。在他们眼里，房子属于实际资产，不会像Pets.com股票那样一夜之间变成废纸。”

“第三，银行。格林斯潘降息之后，银行间市场的流动性已经泛滥到前所未有的程度。商业银行手里的现金多得不知道往哪放，而房地产抵押贷款是它们能找到的最安全、最合规、最容易规模化的资产配置渠道。”

他抬起头看着陈啸，最后总结道:“房价在涨，利率在降，需求在膨胀，流动性在泛滥，四重利好同时叠加。现在的美国房地产市场，正在酝酿一次史无前例的大繁荣。这轮繁荣的规模和持续时间，可能会超过1980年代储贷危机之前的任何一轮房地产牛市。”

陈啸没有打断他，也没有给他任何回应，只是端着咖啡杯一口一口慢慢喝着。

尼尔顿时感觉有些没有底气，只能硬着头皮继续往下说。

“但风险也在同步累积。最大的风险不在于房价本身，而在于贷款质量。目前全美住房抵押贷款中有超过百分之二十是次级贷款，也就是借给那些信用评分低于620分、收入不稳定、首付比例低于百分之十的借款人的贷款。”

“次级贷款的平均利率比优质贷款高出两到三个百分点，对银行来说这是高收益资产，对借款人来说这是定时炸弹。一旦美联储开始加息，或者房价增速放缓甚至下跌，这些次级借款人会第一个断供。断供潮一旦开始，银行的坏账率会急剧上升，抵押品。也就是房子会被银行收回并低价拍卖，大量低价房源涌入市场又会进一步压低房价，形成螺旋式下跌。1980年代末的储贷危机就是这个链条。”

说到这里，尼尔抬头看了陈啸一眼。陈啸依旧没给他回应，等着他把话全部说完。

“但我觉得危机之中恰恰意味着无数的机会。”尼尔犹豫了一下，最后总结道，“所有大的收益往往都是在危机中产生的。”

陈啸听完，沉思了一会，忽然问了一句：“卡什卡利先生，如果我现在把一家银行交给你，你会怎么让它赚到更多的钱？”

尼尔的心脏猛地跳了一下，他知道重头戏要来了。沉默了片刻，在脑子里快速梳理了一遍自己的答案，然后他决定不再藏私。

“如果让我执掌一家银行，我会从三个方向入手。第一，信贷扩张。把贷款门槛降到尽可能低的程度，同时把贷款规模做到尽可能大。主动去找那些信用评分不足、首付不够、收入证明不完整的人，告诉他们可以拿到贷款。当然，这些人需要支付比优质客户更高的利率。”

“第二，资产证券化。不要把这些贷款一直留在银行的资产负债表上，把它们打包成资产支持证券卖给投资人。银行负责发放贷款，然后把贷款打包成金融产品卖给全世界的养老金基金、保险资金和对冲基金。这样银行就能在放款的那一刻把风险转移到别人身上，同时还能赚一笔证券化手续费。本金回笼之后又可以继续放新的贷款，利差加手续费双重收益。”

“第三，监管套利。不要把所有的贷款都放在银行牌照下面做，可以在一些离岸中心成立专门的抵押贷款公司。这些公司在法律上不属于银行，不受巴塞尔协议资本充足率的约束，可以把杠杆加到比传统银行更高的程度。同时和华尔街投行合作，让他们做市，让他们分销。把银行和投行的优势结合起来，既赚放贷的钱，又赚承销的钱。”

说完，他看着陈啸，等待着最后的结果。

陈啸看着面前这个西装笔挺、坐姿一丝不苟的年轻人，在心里暗暗点了点头。

这个才是他要的人，他看问题的框架很清晰，知道机会在哪里，风险在哪里，更重要的是知道怎么在风险中捞钱。不过他还需要最后试探一下，看看这个人的承压能力如何。

“你的想法听起来很不错。但如果让你在现实环境中执行这些想法，你真的能做到吗？毕竟纸面上的东西，终究是纸面上的。”

尼尔的心脏跳得更快了，但他的大脑此刻却开始异常清醒起来。

他知道自己正在迎来最后考验，考验的不是知识储备，不是分析框架，而是信心。对自己能力的信心，对做出决断并承担后果的信心。

他深吸一口气，然后直视着陈啸的眼睛:“陈先生，我在高盛做了六年。前三年在科技投行部，后三年在不良资产处理小组。我见过太多人只在纸面上精于算计，面对真实的混乱时却手足无措。我跟他们不同。我学的是工程，不是金融。金融对我来说只是一套可以后天训练的技能，但工程的思维方式是把复杂系统拆解成可执行的步骤、在约束条件下找到最优解。这是我的本能。我不需要别人给我现成的东西，我只需要有人给我一个起点。”

陈啸看着他那双已经不再掩饰任何野心的眼睛，满意的点点头道:“我之前收购了一家银行，叫西部信托银行。1923年成立，总部在旧金山，总资产大约五十亿美元。这家银行过去七十九年的经营策略可以用两个字概括：保守。不良贷款率只有百分之零点三，贷款组合里百分之九十是住宅抵押贷款，平均贷款价值比百分之六十二。从不涉足投行业务，从不做衍生品交易，从不为对冲基金融资。”

“这种保守让它在大萧条、石油危机、股灾和互联网泡沫中都活了下来。但也让它在最近十二个月全行业净利润增速达到百分之十四的时候，只实现了百分之十二的增长。对此我跟不满意。这家银行的前任行长已经离职，整个管理团队基本清空，财务部、信贷审批部、风控部都需要从零开始重建。你有没有兴趣接手这个位置？”

尼尔听完，没有任何犹豫道:“陈先生，我愿意接受这个职位。”

陈啸看着尼尔，满意的点了点头。这个人从头到尾没有问过薪酬，没有问过福利，没有问过股权激励，没有跟他提任何条件就直接接下了这个烂摊子。

他喜欢这种先做好事再谈条件的下属！

“一个月。”陈啸站起来，伸出手，“我给你一个月时间处理好高盛的事，一个月后我在旧金山等你。”

尼尔握住他的手，力道比进门时重了不少：“陈先生，我不会让你失望的。”

尼尔走后，陈啸坐在包厢里，看着墙上那幅抽象油画陷入沉思。

这一世尼尔没有成为保尔森的左膀右臂，但是没关系，他会把他打造成另外一个保尔森。

一个有能力在规则的边界和灰色地带游走自如、把风险打包成商品高价卖给别人、在危机到来之前就为自己铺好撤退通道的人。

但愿他不要让自己失望！