第541章 MBS
2003年12月1日，加州，旧金山，西部信托银行总部。
会议室里的百叶窗被拉得严严实实，只留下一盏投影仪在房间正中央投出一方明亮的白色光斑。
尼尔·卡什卡利站在投影幕布旁边，手里握着一个遥控翻页器。他的笔记本电脑屏幕上正运行着一份精心准备的PPT演示文稿，每一页幻灯片都嵌入了动画切换效果和实时更新的数据图表。
陈啸坐在会议桌主位上，翘着腿，面前摊着一份打印出来的贷款组合分析报告。他偶尔翻动一下，但大部分时间他的目光都落在幕布上那些不断变化的数字上。
“老板，我先从整体规模开始。”尼尔按下翻页器，幕布上跳出一张带有渐入动画效果的折线图，一条深蓝色的曲线从去年一季度开始一路陡峭向上攀升，每一个季度节点旁边都标注着精确的资产规模数字。
“截至今年三季度末，西部信托的总资产突破了一千二百亿美元，在全美商业银行中排名前二十。贷款发放总额超过八百亿美元，是去年同期的将近四倍。净利润前三季度累计突破二十亿美元，同比增长超过百分之三百。我们的资本充足率维持在百分之十一，不良贷款率控制在百分之二点三。美联储结算账户余额突破五十亿美元，流动性覆盖率远超监管红线。”
他再次按下翻页器，幕布上切换成一张色彩鲜明的全美市场份额饼状图。加州、佛罗里达和五大湖地区的市场份额分别用不同颜色标注，每一块扇形在进入画面时都带着轻微的旋转动画。
“我们在加州住宅抵押贷款市场的份额已经排到第四，仅次于富国银行、美国银行和华盛顿互惠银行。在次级贷款这个细分赛道里，我们的市场份额排第二，仅次于全国金融公司。独立贷款经纪人渠道的铺设基本完成，目前和我们签订排他性协议的贷款经纪公司超过六十家，覆盖全美四十个州，每个月通过这些经纪人渠道进来的贷款申请超过两万笔。”
陈啸一直静静听着尼尔的汇报，听到这里突然插嘴道:“现在贷款池里，与房地产相关的比例是多少？”
尼尔先是一愣，连忙把翻页器放在桌上，走到笔记本电脑前敲了几下键盘，幕布上弹出一张贷款组合结构的动态树状图。
八百亿美元的贷款池被分解成不同颜色标注的分支，每一根分支旁边都跳动着该类别在总资产中的占比数字。
“在我们的八百亿贷款池里，用于购房的抵押贷款占比已经达到了百分之八十七。剩下的百分之十三是房屋净值贷款、装修贷款和小部分商业地产抵押贷款。这八百亿里，超过百分之四十是次级贷款，利率比优质贷款高出至少三到五个百分点。”
他再次敲击键盘，幕布上的画面切换成一张用红蓝两色标注的美国地图。红色的深浅程度代表贷款集中度，颜色越深说明该地区的贷款规模越大。加州、佛罗里达、内华达和亚利桑那四个州几乎被涂成了深红色。
“从地理分布来看，我们的贷款主要集中在三个地区。加州占百分之四十二，佛罗里达占百分之十八，内华达和亚利桑那加起来占百分之十二。换句话说，超过百分之七十的贷款都压在阳光地带。这些地方的房价在过去三年里涨了超过百分之五十，有些城市甚至翻了倍。”
陈啸看着幕布上那张被红色覆盖的地图沉默了片刻，然后抬起头问了一句让尼尔完全没想到的话：“尼尔，如果把这些贷款做成MBS，质量是否符合房地美的收购标准？”
尼尔又是一愣，MBS?他有点跟不上陈啸的节奏了。
MBS全称是抵押贷款支持证券。银行把手里几千笔甚至几万笔抵押贷款打包成一个资产池，然后以这个资产池未来产生的本息现金流为担保，在市场上发行债券卖给投资者。
银行拿回现金可以继续放贷，投资者拿到比国债更高的收益率。
而房地美和房利美就是美国MBS市场上最大的买家，因为他们背后有美国政府支持。
它们从银行手里收购符合标准的合规贷款，打包成MBS之后自己担保本息兑付，然后卖给全球投资人。
尼尔很快拉回思绪，在键盘上敲了几个键，幕布上弹出两张并排的对比表格。左边那张标着“优质贷款”，右边那张标着“次级贷款”，两列数据在灰色背景上以红绿两色分别标注着。
房地美对收购贷款有一套极其严格的标准。第一，单笔贷款金额不能超过合规贷款上限。第二，借款人信用评分不能低于六百二。第三，首付比例不能低于百分之二十，如果低于百分之二十必须购买私人抵押保险。第四，必须提供完整的收入证明、就业历史、纳税记录和资产评估报告。
他用光标在左边那张表格上画了一个圈，表格里的所有数据项旁边都亮起了绿色的标记。
“我们的贷款池里，大概有一半能满足房地美的标准。这部分贷款的借款人信用分普遍在六百四以上，首付比例超过百分之二十，收入证明和就业历史完整。年利率在百分之七到九之间，比同期限国债高出两三百个基点，对房地美来说非常有吸引力。”
然后他把光标移到右边那张表格，红色的标记密密麻麻地排列在每一项标准旁边，
“但另一半次级贷款完全不符合。那些贷款没有收入证明，首付比例极低甚至为零，信用分在五百到六百之间，有些甚至更低。这部分贷款无论如何也达不到房地美的合规标准。”
陈啸听完，手指在桌面上轻轻叩了两下，然后点点头道：“那就把那部分符合条件的优质贷款单独打包，整理出来。三天后，我们去跟房地美好好谈一谈。”