第653章 止赎房产

2008年3月22日，纽约，龙门资本总部。

下午两点还差五分钟的时候，前台打电话到陈啸办公室，说理查德·赛伦到了。陈啸让戴维把人领上来。

赛伦今天穿了一件深灰色西装，白衬衫，领带系得很紧。颧骨下面的阴影衬得眼窝有些深。

他走进陈啸办公室，目光先在房间里扫了一圈，然后快步走到办公桌前伸出手。

“陈先生，感谢你抽时间见我。”

“赛伦先生，请坐。”陈啸从办公桌后面走出来，引他到会客区的沙发上坐下。戴维端来两杯咖啡后安静地退了出去。

赛伦端起咖啡，手指在杯沿上轻轻摩挲了好一会后，才开口道:“陈先生，我今天来主要是为了房地美的事。”

陈啸点点头道:“请说。”

赛伦并没有绕弯子，实话实说道:“贝尔斯登倒下之后，市场对两房的信心已经崩了。过去一周我们股价跌了百分之二十六，融资成本翻了一倍，优先股被机构投资者像扔废纸一样往外甩。再这样下去，我们撑不过这个季度。”

陈啸靠在沙发上，没有说话，等着他把真正想说的东西说出来。

赛伦从公文包里取出一份装订好的文件放在茶几上：“这是我们目前持有的抵押贷款相关证券的详细清单。总规模大概三千七百亿美元，其中大部分是AAA层级的优质衍生品。我想问问陈先生，有没有兴趣接手一部分？”

陈啸只是低头看了一眼那份文件，并没有翻开的打算。

“赛伦先生，谢谢你的信任。但这些衍生品，我是不准备再碰了。”

赛伦一愣，他没有想到陈啸拒绝的这么直接，他小心翼翼的试探着问道:“陈先生不再考虑一下，价格方面……”

陈啸摆摆手，打断他道：“不是价格的问题。这些AAA衍生品在正常市场环境下确实是优质资产。但现在的问题是，市场已经不正常了。没有人知道这些AAA的底层资产到底还能值多少钱。我买进来，做估值模型都找不到可靠的参照系。这种生意我实在是做不了。”

赛伦沉默了几秒。他知道陈啸说的是实话。在这个市场环境下，任何关于抵押贷款衍生品的定价都像是在黑夜里打靶。陈啸不碰这些东西，不是因为他不想要，是因为他控制不了风险。

“我明白了。”赛伦点了点头，把那份文件收起来放回公文包。他的动作很慢，拉链拉上的时候手指在拉链头上停了一下。

然后他站起来，朝陈啸伸出手道：“陈先生，打扰了。那我就先走了！”

陈啸并没有和他握手的意思，而是看着他开口道：“赛伦先生，你先别急。我虽然对衍生品没有兴趣，但我没说我不帮忙。”

赛伦的手僵在半空中，他看着陈啸，眼睛里重新迸发出希望的光芒。

“赛伦先生，我想问一下你们手里现在有多少已经进入止赎程序的房产？”陈啸突然问道。

赛伦愣了一下。这个问题不在他今天准备好的任何一套说辞里。

“大概……三十万套左右。”他下意识地报出了数字，然后补充道，“大部分集中在佛罗里达、内华达、亚利桑那和加州。都是已经进入司法拍卖程序的。”

陈啸点了点头：“这部分房产，我有兴趣。”

赛伦盯着他看了好几秒，最后选择重新坐下。

“陈先生，你知道这些是什么资产吗？”赛伦的声音里带着一丝不确定，“这些都是逾期的房产。很多房子已经空置了大半年，有些被破坏得很严重，有些还牵扯着复杂的产权纠纷。房地产现在这个情况，市场对止赎房产的需求几乎为零。大家都在往外抛，根本没人愿意接手。”

他停顿了一下，继续道：“以现在的市场状态，房价可能还要跌很久。佛州和内华达有些地方已经跌了百分之三四十，但没有人知道底在哪里。你在这个时候进场，可能很多年都等不到复苏。这不符合你一贯的投资风格。”

陈啸笑了笑，摇头道:“赛伦先生，你不要把我想得那么市侩。我这么做，是真的想帮忙稳定房地产市场。”

赛伦的眉梢微微动了一下，他当然不会完全相信陈啸说的。

陈啸叹了口气道：“全美现在有几百万套房子在止赎程序里。这些房子现在如果全部低价涌入市场，会把整个房地产体系彻底冲垮。但如果有人愿意接手一部分，让这些房子不全部进入买方市场上，那房价就不会突然一泻千里。对你们来说，这是减轻负担。对我来说，这也是一个长期的资产配置机会。”

他顿了顿，继续道：“但我有一个要求。这部分房产我需要自己挑。我的能力有限，不可能全部都收。你们把清单整理出来，我会让我的团队过去筛选。挑中的，我们按市场评估价收购。没挑中的，你们自己处理。”

赛伦想了想，点了点头。他现在没有讨价还价的资本。有人愿意在止赎房产市场几乎冻结的时候进场接盘，这本身就是帮了他一个大忙。哪怕陈啸只挑走其中的一小部分，房地美手里的压力也能减轻一些。

“没问题。”赛伦的语气比之前松动了很多，“我会让抵押贷款服务部门把止赎房产的完整清单整理出来，包括产权状态、地理位置、房屋状况和当前估值。三天之内送到你这里。”

“可以。”陈啸点了点头，“但我要先看到样本。先挑几个典型的，让我的人看看数据质量。”

“当然。”赛伦说。

他站起来，再次向陈啸伸出手道:“陈先生，真的非常感谢你。在这个节骨眼上愿意出手帮忙的人，整个华尔街我找不到第二个了。”

陈啸摆了摆手，语气谦虚道：“赛伦先生，客气话就不用多说了。我也没有那么高尚，只是一笔生意而已。”

赛伦点了点头，没有再说什么。拿起公文包走出了陈啸的办公室。

赛伦走后，陈啸一个人坐在办公室里。端起桌上的咖啡喝了一口，放下杯子时嘴角浮起一丝淡淡的笑意。

那些止赎房产，在别人眼里是一堆烂资产。但陈啸知道，这里面有很多是被错杀的。很多房产在危机之前的基础面其实并不差，学校、医院、基础设施都在，只是被恐慌情绪裹挟着一起往下砸。

等到房地产市场回暖的那一天，这些房子会给他带来几倍甚至几十倍的回报。

更重要的是，随着次贷危机持续恶化，房地美还会有更多的止赎房产被释放出来。

他今天要做的只是拿到一张入场券。一旦成为房地美在止赎房产市场上的固定买家，以后所有优质房源都会优先经过他的手。

这场风暴还在继续，但对他而言，某些东西已经开始变得逐渐清晰起来。